2014年05月05日

負担の期間はどのくらいですか?

<解答>
 一般の取引であれば、引渡し完了日より3ヶ月以内もしくは、売主買主間で取り決めます。

<解説>
1、 概要
 一般の土地戸建取引において、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったときには、売主は※瑕疵担保責任を負います。この責任を追及することができるのは、善意(瑕疵の存在を知らなかった)の買主だけとなります。この善意の買主は、損害賠償を請求することもできます。ただし、買主は、瑕疵を知ったときから1年以内に権利を行使しなければなりません。また代金減額の請求は、特約がない限り認められませんと規定されていますが、実際の取引では特約条項を設け、物件引渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では、売主買主間で取り決めを行うようになっており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では、土地と建物の基本性能に限定し、引渡し完了日から3ヶ月以内という期間が設けられています。
※ 瑕疵(かし)とは、欠陥を言います。その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことを指します。

民法では売買契約の瑕疵担保責任をこのように定めています。
(1) 目的物に「隠れたる瑕疵」があること。
「隠れたる」というのは普通の注意を払っても発見できないことを言う。
(2) 責任の内容は、損害賠償。重大な瑕疵で契約の目的が達せられない場合は契約解除。
(3) 瑕疵の発見期間は、引渡し後何年という制限はなし。ただし責任追及は、瑕疵発見後1年以内。
(4) 売主の故意、過失は不要。無過失責任。

2、 その他気をつけること。
(1) 売主が宅地建物取引業者の場合
 目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除いて、同条に規定するものより買主に降りとなる特約は無効となります。この2年以上という期間は、不動産取引において実際に買主が買受けた不動産について、2年程度を要すれば隠れた瑕疵を発見できるという考え方があります。

(2) 物件状況確認(報告)書、付帯設備表への記載。
 この書類は重要です。不動産業者に売却の依頼をする歳に、媒介契約の締結と同時に物件状況確認書、付帯設備表への記載依頼があります。これらの書類は、現在お住まいの不動産(所有不動産)について、所有者でないとわからない物件の状況を記載する書面となります。例えば雨漏り、シロアリの害、主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、周囲に嫌悪施設があるのか?・・・等。また、設備の操作癖・・・等。売主と買主が、内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いことが多いため、その短時間に細部の(実は重要な)諸設備については、打ち合わせが出来ないことが現状です。したがって、これらの書類を事前に、詳しく、正確に、偽りなく、記載しておけば、内見、交渉段階で検討者に告知できますし、遅くとも買主との売買契約時には告知できます。この告知により後々のトラブルの防止に役立つと同時に、買主との売買契約もスムーズに取り交わせることとなります。
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2014年03月06日

私は東日本大震災により被災したことで、住宅ローンを利用して自宅の再取得を行いました。この 場合、住宅ローン控除の適用を受けられますか?

通常の住宅ローン控除の適用を受けられるだけでなく、選択により、その適用に代えて、住宅の再
取得等に係る住宅ローン控除の特例の適用を受けることも可能です。さらに、従前の家屋に係る住宅
ローン控除の適用を重複して受けられます。

1.(特定増改築等)住宅ローン控除
 住宅ローン等により家屋の新築、購入又は増改築等をし、その家屋を居住の用に供した場合におい
て、一定の要件に当てはまるときは、次の金額を所得税額から差し引くことが可能であるという制度
を、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除といいます。
住宅借入金等の年末残高×控除率=住宅ローン控除額
ただし、この住宅ローン控除額には、次の限度額があります。
限度額=居住年における年末残高限度額×控除率
 例えば、平成24年中に住宅ローン等により家屋の新築をした人の年末残高が3,500万円である場
合には、3,500万円×1.0%=35万円ですが、平成24年分の限度額は30万円(3,000万円×1.0%)で
すから、30万円が控除額ということになります。

2.適用期間の特例
 東日本大震災により被害を受けたために、住宅ローン控除の適用を受けていた家屋を居住の用に供
することができなくなった場合において、その供することができなくなった日の属する年の翌年以後
の残りの適用が可能である年について、住宅ローンの金額があるときは、その適用が可能である年に
おいても引き続き住宅ローン控除の適用を受けることができます。

3. 住宅の再取得等に係る住宅ローン控除の特例及び重複適用の特例
 (1)概要
  東日本大震災によって、所有する家屋が被害を受けたことにより、自身の居住の用に供すること
 が不可能となった人が、住宅の取得等をして、その住宅を居住の用に供した場合は、選択により、
 上記1の通常の(特定増改築等)住宅ローン控除の適用に代えて、住宅の再取得等に係る住宅ローン
 控除の特例の適用を受けることができます。
ア.居住開始年が平成23年であるとき
控除期間は10年です。年末残高限度額は、原則として、つまり(特定増改築等)住宅ローン控除
の適用を受けるなら4,000万円ですが、住宅の再取得等に係る住宅ローン控除の特例の適用を受けるなら4,000万円です。各年の控除限度額は、原則として年末残高×1.0%(40万円)ですが、再取得等の特例の適用を受けるなら年末残高×1.2%(48万円)です。
イ.居住開始年が平成24年であるとき
控除期間は10年。年末残高限度額は、原則として3,000万円、再取得等の特例の適用を受け
るなら4,000万円。各年の控除限度額は、原則として年末残高×1.0%(30万円)、再取得等の特例の適用を受けるなら年末残高×1.2%(48万円)。
ウ.居住開始年が平成25年であるとき
控除期間は10年。年末残高限度額は、原則として2,000万円、再取得等の特例の適用を受け
るなら3,000万円。各年の控除限度額は、原則として年末残高×1.0%(20万円)、再取得等の特例の適用を受けるなら年末残高×1.2%(36万円)。
  なお、居住開始年が平成25年までとなりますが、今後の税制改正等により制度が延長される等
の可能性もあります(平成24年10月現在)。
それまでの家屋及び再取得住宅に係る住宅ローン控除の適用関係は、次の通りとなります。
ア.それまでの家屋に係る住宅ローン控除
 平成23年(滅失年)には(特定増改築等)住宅ローン控除、平成24年・25年には適用期間の特例の適用を受けられます。
イ.再取得住宅に係る住宅ローン控除
 平成23年・24年・25年において、選択により、(特定増改築等)住宅ローン控除に代えて、住宅の再取得等に係る住宅ローン控除の特例の適用を受けることもできます。
また、上記のアとイに関しては、重複してその適用を受けることが可能です(重複適用の特例)。こ
の場合の控除額は、それぞれの控除額の合計額ということになります。

 (2)特例の適用手続き
  東日本大震災で被害を受けたことによって、それまでの家屋に居住することができなくなったこと等を明らかにする一定の書類等を、確定申告書に添付することにより、住宅の再取得等に係る住宅ローン控除の特例の適用を受けることができます。
posted by wmxujafrzv at 09:41| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年11月25日

東日本大震災における住宅ローン控除の特例とは何ですか。

Q,私は、東日本大震災により被災したため、住宅ローン控除の適用は受けることは可能であるか?

<解答>
 住宅ローン控除の適用を受けることが可能となる。さらに、東日本大震災により被災された場合には、(一)引き続き、被災者が控除の特例の適用が可能となる「適用期間の特例」及び(二)住宅を住宅借入金等で再取得した場合等に住宅ローン控除を重複しての適用が可能となる「重複適用の特例」の適用を受けることができる。

<解答>
1、(特定増改築等)住宅ローン控除
 (特例増改築等)住宅ローン控除とは、住宅借入金等により家屋の新築、購入あるいは増改築をして、その家屋を居住用として利用した場合で、一定の要件を満たす場合において、次の金額を所得税額から控除できる制度となる。

控除率×住宅借入金等の年末残高=住宅ローン控除額 ※限度額あり
※ 限度額=居住年における年末残高限度額×控除率

例えば、2012年中に住宅借入金等で家屋を新築した人の年末の残高が3500万円の場合、3500万円×1.0%=35万円となるが、2012年分の限度額は30万円(3000万円×1%)となるため、30万円が控除額となる。

2、適用期間の特例
 東日本大震災により被害を受けたことによって、住宅ローン控除を受けていた家屋を居住用としての利用が不可能になった場合において、その利用が不可能となった日の属する年の翌年以後の残りの適用できる年について、住宅ローンの金額がある場合においては、その適用できる年においても引き続き住宅ローン控除の適用を特例として受けることが可能となる。

3、重複適用の特例
(1)概要
 東日本大震災により自身の所有する家屋が被害を受けたことによって、自身の居住用として利用が不可能となった人が、住宅の取得等をして、その住宅を居住用として利用した場合には、選択によって、通常の住宅ローン控除の適用に代えて、住宅の再取得にかかる住宅ローン控除として特例の適用が可能となる。

(2)手続等
 重複適用の特例の適用を受ける場合においては、東日本大震災によって被害を受けたことにより、従前家屋等について居住することが不可能になってしまったことを明らかにする一定の書類を確定申告書に添付しなければならないことに留意が必要となる。
posted by wmxujafrzv at 10:10| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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